房地产估价案例与分析

第一章 房地产估价技术路线
房地产估价技术路线的概念：
房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

房地产估价技术路线，是就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。

房地产估价技术路线与房地产估价方法
每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。
1、市场法体现的是估价技术路线是：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价格价值”的技术路线。

2、成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加作为估价对象的正常市场价格。成本法认可的价格形成过程是：房地产价值是由其各组成部分的价格累加而成的。

3、收益法对价格开成过程的认识是：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象房地产的价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。

4、假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。

确定房地产估价的价值标准
公开市场价值：在分开市场上最可能形成或成立的价格。
对房地产估价基本事项的认识：
1、确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象；
2、确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的；
3、确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点。
确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则：
1、房地产估价技术路线与合法原则；
2、房地产估价技术路线与替代原则；
3、房地产估价技术路线与最高最佳使用原则；
4、房地产估价技术路线与估价时点原则。
房地产估价技术路线确定的过程：明确估价对象的价格内涵———确定其价格形成的过程——确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。

第二章 各种目的的房地产估价

房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托人为子什么需要而聘请估价机构估价。
房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。
估价的假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。
最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大化的一种最可能的使用方式被使用估价时按这样的使用方式评估其价格。

价值类型有市场价值、投资价值、保险价值、课税价值等。
国有土地使用权出让价格评估
国有土地使用权出让价格评估的特点：
1、国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准；
2、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点；
3、不同出让方式可侧重采用不同的估价方法；
4、搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。
房地产转让价格评估
房地产转让的合法方式有：
1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
2、一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
4、以房地产抵债的；
5、法律、法规规定的其他情形。
房地产转让价格评估的特点：
1、从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
2、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

3、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。

房地产租赁价格评估
房屋租赁价格评估的特点：
1、住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型。（政策性租赁评估应遵守国家和地方政府的有关规定）
2、租约对租金估价有一定的影响。（租约与租金客观合理，应根据该租金估价，与市场租金相差较大、明显存在不合理性应重新评估。）
3、划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。（房租中的土地收益为上缴国家部分，需要将土地收益值单独列示。）

房地产抵押价值评估
房地产抵押价值评估的注意事项：
1、估价目的：为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
2、估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。
3、确认估价对象为可以设定抵押的房地产。
4、把握市场、选取参数和预测谨慎。
5、报告中说明主要风险会对估价价值的影响。
房地产保险评估

房地产保险：是以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险。即为了消除各种风险带来的不利影响，承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方（被保险人）通过交付一定的费用（保险费）以获得另一方（保险公司）对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。

房地产保险可以分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。
房屋保险估价的特点：
1、保险价值和保险金额的区别
保险价值是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。

2、直接损失和间接损失
当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或消失，财产即受到直接损失。间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。进行保险事故后的损失评估时，要首先明确估价范围是否包含间接损失。

3、房地产投保时的估价
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

4、保险事故发生后的评估
其中可修复的部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
征地和房屋拆迁补偿估价
城市房屋拆迁补偿估价对象
针对不同估价对象应注意以下几点：
1、依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

2、依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。
3、已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。
4、拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿，估价时按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
5、拆迁房屋的性质与面积一般以权属证书、档案为准；服从各地特别规定；拆迁人与被拆迁人协商一致的按协商结果进行评估。
6、对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。
城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题
1、拆迁估价委托人必须合法；
2、拆迁估价对象必须合法；
3、拆迁补偿估价的价值标准、估价目的和估价时点；
价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
估价时点：拆迁许可证颁发之日。规模大、分期分段实施的，以当期房屋拆迁实施之日为估价时点。
4、拆迁补偿估价价格内涵；
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

5、几种特殊产别房屋的估价
A、拆迁估价对象为代管产，估价时应将现状拍照或摄像存档，并办理证据保全。
B、涉及军产、港澳台产、涉外、宗教、文物等应将功折将估价对象拍照或摄像存档，并依照有关法律规定办理。
拆迁估价的工作方式
1、 拆迁估价前的准备工作；
2、入户调查；
3、室内作业、出具估价报告；
4、现场答疑。
房屋拆迁补偿估价纠纷的解决
1、拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构局书面申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。

2、估价机构在收到书面复核申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的出具书面通知。
3、拆迁当事人对原估价机构的复核有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到结果报告之日起5日内，可向被拆迁房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

4、估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

5、估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
房地产分割、合并估价
房地产分割、合并估价还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。

房地产合并的法律规定：是否符合法定的转让条件；土地使用权取得方式；土地用途；土地使用权剩余年限。
房地产合并估价方法要点
1、房地产合并前后价格的计算要客观、准确；
2、增值额的分配要准确、合理；、
房地产纠纷估价
房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

房地产价格（价值）类纠纷及其特点
1、房地产纠纷中的民事法律关系较复杂；
2、房地产纠纷争议标的价值一般较大；
3、房地产纠纷涉及面广；
4、房地产纠纷政策性强。
房地产估价结果纠纷的特点：
1、房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的，与一般的房地产纠纷而引发的房地产价格（价值）纠纷不同，是针对已经做出的房地产估价结论，并且这种结论必然是由有专业的房地产估价机构做出的。

2、房地产估价结果纠纷的调处必须由专门的估价仲裁机构（或鉴定组织）进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷的其他当事人接受。

房地产纠纷估价及其特点
1、除为抵押贷款目的评定房地产抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。
2、价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料；
3、不能以当前房地产市场实际价格作为判断原做人结论是否真实、客观、合理的标准。
房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。

房地产贷款项目评估的特点
综合性、科学性、专业性、特殊性。
房地产贷款项目评估的内容
主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、项目投资估算及资金来源、筹措评估、项目进度与资金运用评估、不确定性分析、贷款风险评估、结论与建议。

第三章 各种类型的房地产估价

居住房地产估价
影响居住房地产的主要区位状况：
交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量。
影响居住房地产的主要实物状况有：
建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层。
商业房地产估价
商业房地产及其估价的特点
1、经营内容多；2、转租经营多；3、装修高档而复杂。
影响商业房地产估价的主要实物状况：
临街状况；内部格局；楼层；面积；装修。
影响商业房地产估价的主要区位状况：
繁华程度；交通条件。
商务办公房地产估价
影响商务办公房地产的主要区位状况：
是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境。
影响商务办公房地产的主要实物状况：
外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；满足不同公司的不同要求；物业管理条件。
旅馆房地产估价
影响旅馆房地产的主要区位状况：
交通条件；周围环境。
影响旅馆房地产的主要实物状况：
设备设施和用具；经营管理。

第四章 房地产估价报告的写作

写好房地产估价报告的作用及要求：
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。

学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

对词义的要求
1、用词准确；
2、语义鲜明、不能含混不清、模棱两可；
3、用词不可带有较强烈的感情色彩；
4、用词简练、标准、不堆砌、不生造。
对语句的要求
1、句子完整；2、逻辑严密；3、句子简洁。
房地产估价报告的构成要素：
封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价技术报告；附件。
封面
1、估价项目；
2、委托人；
3、估价机构；
4、估价人员；
5、估价作业期；
6、估价报告编号。
估价师声明（应包括以下内容）：
1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
5、估价人员已（或没有）对估价对象进行实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
7、其他需要说明的事项。
估价的假设和限制条件
要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。

估价结果报告（应记载下列事项）：
1、标题；
2、委托人；
3、估价机构；
4、估价对象；
5、估价目的；
6、估价时点；
7、价值定义；
8、估价依据；
9、估价原则；
10、估价方法；
11、估价结果；
12、估价人员；
13、估价作业时期；
14、估价报告应用的有效期。
估价技术报告（应包括以下内容）：
1、 实物状况分析；
2、 区位状况分析；
3、 市场背景分析；
4、 最高最佳使用分析；
5、 估价方法选用；
6、 估价测算过程；
7、 估价结果确定。